Vertragsverletzung

18.02.2019

... weil gutes Benehmen keine Glückssache ist

Es ist wie in jeder guten Ehe. Auch mit Ihrem Vermieter werden Sie sich von Zeit zu Zeit kabbeln. Achten Sie aber darauf, dass Sie sich keine allzu groben Schnitzer leisten, die ihn zur Kündigung veranlassen könnten.

Erhebliche Pflichtverletzung

Den Zorn Ihres Vermieters ziehen Sie mühelos auf sich, wenn Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzen. Ist das Vertrauensverhältnis erst einmal getrübt, kann eine Kündigung folgen, die auch der Richter bestätigt.

Vor der Kündigung wegen Vertragsverletzung halten Gerichte oft eine Abmahnung durch den Vermieter für erforderlich. Dem Mieter soll dadurch sein Fehlverhalten vor Augen geführt und eine Frist zur Änderung seines Verhaltens gegeben werden. Willkürlich und urplötzlich kann Ihr Vermieter also nicht jede Verfehlung als Grund für eine Kündigung heranziehen.

Hier finden Sie ein Muster für eine Abmahnung wegen des Verhaltens des Mieters und hier eine Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung des Mieters.

Zahlungsrückstände

Erhebliche Mietrückstände können eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
Der Vermieter kann Ihnen in folgenden Fällen sogar fristlos kündigen.

Sie sind an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug oder
Ihr Mietrückstand hat die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, auch wenn sich dieser Rückstand über einen längeren Zeitraum angesammelt hat
Sie haben Ihre Kaution nicht bezahlt bzw. sind mindestens mit dem Betrag in Rückstand, der 2 Monatsmieten entspricht. Eine Abmahnung muss der Vermieter vorher NICHT aussprechen!

Hier finden Sie einen Musterbrief mit einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug.

Mit dem Argument, dass Sie unverschuldet in Geldnot geraten sind und deswegen mit der Mietzahlung in Rückstand geraten sind, hilft Ihnen gegen die Kündigung jedoch in der Regel nicht. Selbst wenn das Jobcenter Ihre Miete übernehmen muss aber sich weigert, hilft Ihnen das gegenüber dem Vermieter nicht.

Vielleicht rettet Sie da noch eine schnelle Zahlung in der Schonfrist, vielleicht auch über das Jobcenter.

Für eine fristgerechte Kündigung genügt es aber normaler Weise schon, wenn Sie mit nur einer Monatsmiete mindestens seit einem Monat in Verzug sind.

Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung als Sünden gegen ...

... die Mietzahlung

Auf eines kann Ihr Vermieter sich verlassen: Sie zahlen Ihre Miete immer unpünktlich. Das muss er sich nicht gefallen lassen, sondern kann Ihnen unter Einhaltung der Frist kündigen.

Ausnahme: Die Zahlungen erfolgen unpünktlich, weil die Miete vom Jobcenter direkt an den Vermieter überwiesen wird und das Jobcenter die Verzögerung nicht abstellt. Wegen des Verschuldens des Jobcenters kann dem Mieter nicht gekündigt werden! Vgl. Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.10.09, Aktenzeichen VIII ZR 64/09.

... den Hausfrieden

Zu oft und zu laut gefeiert? Zu oft und zu laut gestritten? Womöglich dem Vermieter zu ehrlich und zu unfreundlich gesagt, was Sie von ihm halten? Auch die Missachtung dieser Spielregeln kann ein berechtigtes Interesse begründen, auf einen Mieter wie Sie zu verzichten. Die Verstöße müssen jedoch erheblich sein.

... die Hausordnung

Stehen Sie mit der Hausordnung auf Kriegsfuß? Zu selten Reinigungsdienste erfüllt und auch sonst Anlass zur Kritik gegeben? Hier berechtigen ebenfalls nur erhebliche und wiederholte Verstöße zur Kündigung. Bevor der Vermieter Ihnen deswegen womöglich fristlos kündigen kann, muss er Sie vorher abmahnen.

... die Tierliebe

Ihre Tierliebe zahlt sich nicht aus, wenn die Haustierhaltung (wirksam!) im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Selbst, wenn Ihr vierbeiniger Freund inzwischen zur Familie gehört: Nach einer Abmahnung kann Ihr Vermieter sowohl Ihren tierischen Freunden als auch Ihnen wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Wohnung kündigen.

... den frei honorierten Lust-Service

Sollte die Bleibe gewerblich als Ort zwischenmenschlicher Lust-Dienstleistung verwendet werden, darf der Vermieter nach Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs kündigen.
Nichts spricht indessen dagegen, wenn Sie sich in einem Zimmer ein Büro - auch für Heimarbeit - einrichten.

... die Untervermietung

Untermieter können zur Entlastung Ihrer monatlichen Mietbelastung beitragen. Klären Sie das aber unbedingt vorher mit Ihrem Vermieter ab. Denn eine Untervermietung ohne Einwilligung kann Ihre Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung rechtfertigen - es sein denn, Sie haben lediglich vergessen die Genehmigung einzuholen, die der Vermieter ohnehin hätte geben müssen.

Tipp

Wehren Sie sich gegen eine Kündigung, wenn Ihr Vermieter willkürlich eine Verfehlung als Grund verwendet. Lassen Sie eine Kündigung deswegen durch einen Rechtsanwalt prüfen. Ihre Rechtsschutzversicherung nennt Ihnen gerne Experten.

Widerspruch wegen besonderer Härte

Verzweifeln Sie selbst bei einer berechtigten Kündigung nicht. Denn als Mieter haben Sie noch gute Chancen, nicht ausziehen zu müssen, wenn Sie widersprechen und sich auf Härtegründe berufen.

Bei einer berechtigten fristlosen Kündigung haben Sie jedoch auch mit der Härteklausel keine Chance mehr, die Kündigung zu verhindern.